卖方严重违约导致房屋买卖合同解除的应向对方合理赔偿房屋差价损失

2018年12月12日10:16:55 发表评论 203 views

卖方严重违约,房屋差价损失是否应当在赔偿范围之内。对此问题,主要有三种观点:

  • 第一种观点认为,买卖合同解除后,应恢复原状,房屋差价不应得到赔偿;
  • 第二种观点认为,虽然房屋买卖合同的解除不影响买受人主张损害赔偿,但房屋差价并不属于损害赔偿的范围;
  • 第三种观点认为,房屋买卖合同的解除不影响损害赔偿,因此,房屋差价应得到赔偿。

房屋差价应属于赔偿范围。现从以下三方面进行分析:

(一)房屋买卖合同解除与损害赔偿请求并不冲突

我国立法及学理历来认可合同解除可与损害赔偿并行不悖。《合同法》第97条规定,解除合同后,当事人可以要求赔偿损失。但在解除合同与损害赔偿并存的理论依据上,观点不一。

  • 有观点认为,合同解除后,合同已经溯及消灭,但是客观上确实存在损害赔偿问题。因此,在损害赔偿范围内对溯及效力加以限制,拟制合同尚未消灭;
  • 有观点认为,合同解除后,合同溯及消灭,进行的是信赖利益的损害赔偿,与合同解除并存的亦为信赖利益的赔偿;
  • 有观点认为,合同解除后,合同并不溯及消灭,由于债务不履行产生的损害赔偿责任在合同解除后并不消失,可与合同解除并存;
  • 还有观点认为,合同权利可划分为基础性权利义务和救济性权利义务,合同解除只是解除了合同中的基础性权利义务,并不影响救济性权利义务的继续有效,因此,合同解除后,当事人仍然可以依据合同中救济性权利义务的约定或者依据法律关于救济权利的规定请求损害赔偿。

由此可见,在房屋买卖合同解除的情况下,合同当事人可以提出损害赔偿请求;但是由于房屋差价损失属于履行利益,而不属于信赖利益,其是否属于合同解除后的损害赔偿范围尚存在争议。

(二)房屋买卖合同解除后房屋差价损失属于损害赔偿的范围

对于合同解除后损害赔偿的范围究竟是否包括履行利益,我国合同法未作明确规定,理论及实务界对此意见并不一致。通行观点认为,合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态,而履行利益是在合同得到履行后才可能产生。因此在当事人选择了合同解除的情况下,非违约方不应得到履行利益的赔偿。

合同解除的赔偿范围仅包括以下几种:

  • 合同解除后,因恢复原状而发生的损害赔偿;
  • 管理维修标的物所生费用;
  • 非违约方因返还本身而支出的费用。

但是亦有观点认为,合同解除时的损害赔偿应是债务不履行的损害赔偿,履行利益包括在合同解除后的损害赔偿范围之内。其认为,在合同解除前,合同已经依法成立,当事人一方违反合同的,就应根据法律的规定承担债务不履行的责任。这种责任客观存在。无论当事人是否解除合同均无影响。合同解除情况下的“恢复原状”,是在原给付方面的归还,并没有涵盖履行利益,因而出于对解除权人的周全保护,还应当认为存在履行利益的赔偿(并不限于信赖利益的赔偿)。合同解除场合的损害赔偿,依然是因违约而发生的损害赔偿。

应当看到,在房屋买卖合同案件中,在出卖人违约导致实际履行在法律上或事实上已成为不可能,或履行费用过高,实际履行已不必要时,对履行利益不进行保护对于买受人来说明显有失公平。此时,买受人选择解除合同并非出于自愿,而是由于出卖人的过错不得不解除合同,解除合同完全可能不是因为继续履行对买受人不利。比如,在“一房两卖”的情况下,因房价大幅上涨,出卖人已将房屋另售他人并已合法过户,而未取得房屋的购房人已付房款数额不大,则即便根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条的规定,判令出卖人加倍赔偿亦不足以防止出卖人因违约而获得巨大利益。

在审判实践中,很多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后,由于房价上涨原因,对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同,并采取多种方式获得额外利润,出卖人往往首先要求买受人加价,加价不成,则可能采取串通第三人诉至法院要求确认买卖合同无效,比如由夫或妻一方主张买卖合同未经共有人同意,比如由第三人以承租人身份主张优先购买权要求确认买卖合同无效,甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户手续。在此情况下,如果将损害赔偿范围限定在信赖利益,则在违约方违约本身即是为获得比履行所能获得的更多利益的情况下,此种赔偿对违约方十分有利。因此,对买受人进行履行利益的赔偿,才能取得遏制及惩罚违约行为的效果。

(三)房屋差价损失的确定及裁量因素

在因出卖人过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下,买受人提出要求出卖人赔偿房屋差价损失的请求,如双方就此有约定或通过协商达成一致,应根据约定内容或协商结果予以判处。如双方无约定或不能协商达成一致,对于买受人的赔偿请求,人民法院应予以支持,但应当综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以酌情调整。

对于房屋差价损失的确定,原则上可比照最相类似房屋(同幢相同楼层及房型;相邻幢同楼层及房型;相同区域内房屋)的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定,也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。对于认定差价损失的时间点,则应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等情况,予以合理确定。

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